[소유권 상린규정]과 [주위토지통행권]에 대해서

김교수의 모두의 부동산

첫 번째 이야기 [소유권 상린규정]과 [주위토지통행권]에 대해서

사유재산이 보장되는 자유민주국가인 대한민국에서 자신의 주택과 토지를 소유한다는 의미는 무엇일까? 특히, 부동산을 소유한다는 것은 자동차나 노트북 등의 동산을 소유하는 것과는 그 궤를 달리하고 있다.

통상 부동산을 토지와 건물로 표현하는데 (법률상 수목이나 농작물, 과실 등도 부동산의 개념에 포함된다), 이러한 토지와 건물을 소유한다는 것은 타인의 간섭없이 자유롭게 사용 · 수익 · 처분할 수 있다는 의미이다. 그런데 이 사용부분이 동산의 사용과 크게 다른 점이 있다.

토지의 경우 내 토지에 집을 짓고자 할 때 지붕과 벽의 가장자리가 토지의 경계끝에서 반미터 거리를 두어야 한다(민법 제242조 1항). 땅의 단면길이가 30미터라고 한다면 양쪽을 포함 1미터는 제외된다. 왜 그럴까? 이는 집을 짓기 위한 주택법 규제와 상관없이 민법상 소유권 규정에서 비롯된 내용이다. 즉, 이웃의 토지소유자를 배려하기 위한 개념에서 출발 한 것으로 이해하면 된다. 나아가 이웃집에서 수도, 배수관, 가스관 등의 설치를 위하여 허락없이도 내 토지 지하를 통과하는 공사를 할 수 도 있으며 (동 제218조 1항), 내 토지 담벼락을 침범하여 넘어오는 이웃집 감나무 가지를 함부러 제거할 수 없다.(동 제240조) 위 사항들은 자의적인 배려도 있지만 타인의 침해행위를 고스란히 수용해야 한다는 타의적 배려도 포함되어 있는 것이다.

매스컴을 통해 이웃간 토지경계선 침범에 관한 다툼과 분쟁을 자주 접할 수 있다. 사소한 것에서 소송, 심지어 강력범죄에 이르기까지 다양하다. 단순히 화를 다스리지 못하는 감정의 문제만은 아니다. 이는 기본적으로 자신의 소유권에 대한 독점적이고 배타적인 태도와 관점에서 출발함과 무관하지 않다. 소유권의 개념은 영원하지 않으며 어떤 사람도 부동산이라는 물건보다 오래 살 수 는 없다. 유한한 삶이 있듯이 실제로 소유권도 자신에게 무한하지 않음이다. 절대적 소유의 개념에서 상대적 공공성 우선의 원칙이 적용되면서 특히 토지소유권자는 이웃의 토지소유자들과 양보하고 때로는 요구하면서 지내라는 법을 만들었다. 이것이 소유권 상린규정이다.

즉, 소유권의 범위 즉, 사용할 수 있는 범위가 상황에 따라 확장될 수 도 축소될 수도 있는 것이다.

이러한 상린규정의 내용 중 일반인이라면 상식적 입장에서 이해하기 어려운 주위토지통행권을 알아보고자 한다.

주위토지통행권이란 내토지(A)가 이웃토지(B)를 통하지 않고는 도로 등으로 진출입할 수 없는 경우에 이웃토지(B) 소유자가 동의하지 않아도 도로에 통하는 B토지의 기존의 통행로가 있다면 그냥 사용할 수 있고, 만약에 통행로 없거나 담장까지 쳐져있다면 담을 철거하고 통행로 개설공사도 할 수 있는 권리이다.

통상적으로 이런 상황에서는 A토지소유자가 B토지소유자와 B토지 일부사용에 대한 임대차계약 등을 시도하여 협의로 맹지를 탈출한다. 그럼에도 불구하고 B토지가 자신의 소유권 행사의 일환으로 일절 협의에 응하지 않거나 오히려 담장 등으로 통행로를 막아버린다면, A토지소유자는 법적으로 주위토지통행권을 주장할 수 있게 되는 것이다. (동 제219조~제220조) 쉽게말해 내 토지가 맹지라도 도로를 합법적으로 내는 방법이 있는 셈이다. 주위토지통행권은 상대방이 인정하지 않기에 당연히 민사소송으로 진행하게 되는데 토지측량비 감정가 변호사비가 발생하게 되며, 승소후에도 통행로 개설에 필요한 공사비와 유지보수 책임도 지게되므로 비용적, 시간적 측면을 보면 경제적이라 보기는 어렵다. 그렇다 해도 길이 없는 값싼 맹지인 농지에 건축허가를 받고 대지로 변경되면 그 부동산의 가치는 수직상승하는 것이니 결코 손해는 아닐 것이다.

반대로, B토지소유자의 심정은 어떠할까? 자신의 토지에 모르는 타인이 법원의 판결을 받아 폭 4미터(변동성)의 도로를 만들어 사용한다면 여러분은 수용할 수 있을까? 게다가 별도의 사용료도 내지 않으니 말이다. 필자가 마주한 케이스 중 토지점유취득시효와 주위토지통행권에 관한 법적감정이 가장 좋지 않다. 세상사 역지사지이고 베품은 배가되어 후대에라고 미친다 하지 않는가? 추후 도로가 폐쇄되고 내토지옆으로 새로운 도로가 개설되어 상황이 역전되면 똑같이 통행로를 내어주어야 하는 것이다. 그래서 토지소유권에 대한 이러한 필요적 공용개념을 잘 이해할 수 있다면 결과적으로 법적소송으로 가기전 충분히 협의하고 조율하는 것이 현명함이다.    대한민국의 토지가 약 39,632필지(23.12.31.기준)이며 이 중 개인소유 토지가 49,7%에 해당하는 약 2만필지이다. 개인의 부동산 소유권에 대하여 국가가 도로수용, 도시개발사업 수용, 등 공익적 목적에 의하여 강제로 취득하는 경우가 있으나 적정한 보상금 제도가 뒷받침 되어 있는 공법상 공적 개념과 보상도 없이 개인간 침해행위를 인용하는 사법상 공적 개념은 달라도 너무 다르다.

오늘날 사인의 사권침해에 대한 논란은 뒤로하고, 공유하우스나 공유오피스가 트랜드인 것처럼 토지 소유에 대한 인식도 이제는 ‘Mine’이 아닌 ‘Share’, 즉 모두의 토지로의 생각전환이 필요할 때이다.

청암대 김문성 교수

🎶 에디터의 노트 : 여러분, 이번에는 사유재산 소유권의 범위와 그 제한에 대해 깊게 파헤쳐 봤어요! 저는 토지 사용에서 이웃과의 상호 배려와 협력이 얼마나 중요한 지를 깨닫게 된 글 이였네요.😊