지역부동산 시장의 미래 (1) - "수익형 부동산의 몰락"

김교수의 모두의 부동산

지역부동산 시장의 미래 (1) - "수익형 부동산의 몰락"

작년말 당시 올해 경매물건이 대량 살포될 것으로 예측했으나 생각보다 체감율이 낮았다. 아마도 금융권에선 악성 채무자를 제외하고는 강제집행에 다소 완화된 입장을 취해온 것이 아닌가 싶다. 그러나 22년 봄부터 초강 금리인상 압박에 채무자도 채권자도 모두 힘든 상황이 지속되고 있다.

수익형의 리더  상가임대 시장이 암흑기다. 금리도 문제지만 날로 춤추는 고물가로 인해 대량 원가마진으로 나날이 번창하고 활성되었던  프랜차이즈 시장에 적신호가 켜지고 있다.

최저임금 상승으로 인건비와 물가상승의 주범 유류비 압박에 앞으로 8%대 (5대 은행KB국민·신한·하나·우리·NH농협의 가계대출 잔액은 24.7월말 715조7383억원)까지 인상된다는 이자상환까지 대다수 저금리 변동금리 정책상품을 선택했던 영세소상공인이 이 모든걸 감당하기엔 오롯이 매출뿐이지만, 시민들 지갑은  자꾸만 닫혀있고 코로나 시장속 그간 효자였던 배달 업계도 급감 중이다.

폐업율 증가는 창업율에도 영향을 미치고 있다.  음식점은 10개중  8개가 폐업을 하고 정부 정책지원을 받은 20~30대 청년창업이 그나마 선전을 하고 있을 뿐이다.  창업율 하락은 상가공실의 장기화를 낳게하고 임대인에게  고정 불수익의 연속성은 결국 대출이자 방어를 무더지게 한다  즉, 공실의 장기화는 목좋은 자리의 고수입원인 월세 즉  임대수익률의 하락으로 이어진다.

상가건물은 자기자본만으로 취하기엔 부담스러워 부동산 경기를 탈땐 확실히 인기가 없다. 이는  상가주택으로 이어져 결국 상가를 낀 원룸형에서 순수 원룸형으로 이동할 것이다.
물론 주택시장도 상황은 다르지 않지만 상가부분이 먼저 타격을 입을 확률이 많아진다는 것이 문제다.

오피스텔이나 레지던스형 호텔,  생활형 숙박시설 등   확정수익형 투자상품 등도 특별관광특구급지역을 제외하면 고전을 면하기 어려울 것이다. 영원히 황금알을 낳는 재화는 없는 법!  재전열을 가다듬어야 한다.

청암대 김문성 교수

🎶 에디터의 노트 : 현재 경제와 부동산 시장이 금리 인상과 물가 상승으로 큰 어려움을 겪고 있다고 하네요. 상가 임대 시장과 프랜차이즈 업계가 특히 타격을 받으며, 폐업률 증가와 임대 수익률 하락이 이어지고 있다니..😢 이 글을 읽으니 투자와 재정비의 필요성이 느껴지네요.