부동산 계약 끝났다면? 분쟁 대응법 꼭 확인하세요!

김교수의 모두의 부동산

계약종료 후 분쟁대응

(1) 계약종료 시 보증금을 반환받기 위한 절차

- 통상적으로 세입자는 공과금을 정산하고 짐을 모두 비운뒤, 집주인이 집기류 가전 가구와 청소상태 등을 확인하고 보증금을 반환하여 준다. (집주인이 다른 세입자의 보증금이 들어올 때까지 반환 못한다고 주장할 수 없으며 이는 계약위반사항이다.)

- 그런데 이와 같은 조치를 이행하였음에도 집주인이 보증금 반환을 지체하는 경우 마냥 기다릴 수만은 없다.

- 법적으로는 임대인의 보증금 미반환시 계약이 종료되지 않은 것으로 보아 집을 비우지 않고 계속 거주할 수 있다. 다만, 월세 지급의무는 있으므로 남 은 보증금에서 충당(공제)하는 것도 방법일 수 있으나 권장하지는 않으므로 다음과 같이 대응하기를 바란다.

① 내용증명 작성하기

나와 집주인의 성명, 주소, 연락처를 기재하고 ‘보증금을 언제까지 지급하라’는 내용을 작성하여 가까운 우체국에 가서 내용증명을 신청한다. 문자와 카톡내용만으로는 증거를 인정받기 어려우므로 법률적으로 내용증명을 많이 이용하는데 처음부터 3장을 복사하여 만들어 가면 된다. (집주인의 부재로 송 달이 안된다면 2~3회 더 시도해서 기록을 남겨야 한다.)

② 단독으로 주택임차권등기명령 신청하기

계약서와 내용증명서류를 가지고 원룸 주소지 관할 법원에 가서 민원상담코 너를 이용, 임차권등기명령을 신청하려 한다고 요청하면 친절히 안내받을 수 있다. 근처의 은행에서 수입인지 구매하여 붙이고, 당사자 1인당 3회분의 송달료와 임차권등기에 필요한 등기촉탁 수수료와 등록세, 교육세를 납부해야 한다. 신청서에 이름, 주민등록번호, 주소 등의 인적사항을 기재 후 임대차계약서 사본, 원룸 등기사항증명서, 자신의 주민등록초본 등을 첨부서류로 제출하면 된다. 신청취지에는 “별지목록 기재 건물에 주택임차권등기를 명한다”라는 내용을 쓰고, 별지목록 부동산표시에는 건물의 표시만 작성하면 된다. 주택임차권등기명령신청은 법원 접수 후 2주 정도 지나면 등기가 기록된 다. 이에 발생하는 전 비용 또한 집주인에 세 청구할 수 있으므로 보증금+임차권 등 기명령비용+말소비용까지 요청해야 한다.

※임차권등기명령의 효력

- 집을 비우고 전출을 해도 법적 대항요건은 유지 (꼭 임차권 등기가 기록된 이후에 전출할 것)되며, 세입자가 보증금을 반환받고 나서 임차권등기를 말소해 주면 된다.(세입자가 말소신청 시 2~3일 소요되며 말소비용도 1만 원 정도지만 임대인이 말소하려면 상당한 시간과 에너지가 필요하다.)

- 추후 원룸이 경매로 넘어가면 배당신청을 하지 않아도 당연 배당권자가 되는 장점이 있다. 일반적인 모든 세입자들은 배당신청서를 제때에 제출하지 않으면 한 푼도 받을 수 없다.

③ 임차보증금 반환청구소송하기

여기까지 온다면 집주인은 반환할 의사가 없는 것이므로 보증금액수와 관계없 이 판결문을 받아 강제경매를 신청하는 방법만이 있을 뿐이다. 그래서 사전에 보증보험제도를 활용하는 것이 중요하다.

보증금에 관한 소송은 액수와 관계없이 간단 절차인 ‘지급명령신청’ 제도를 이 용하면 된다. 임대차계약서, 원룸 등기부 등본, 임차인의 주민등록초본, 지급 명령신청서, 수입인지, 송달료 등을 준비하여 접수하면 된다. 나 홀로 신청하는 경우 통상 1억 원의 보증금에 대한 제 비용이 10만 원 내외이다. 만일 송달이 안되거나 집주인이 송달받고 2주 안에 이의를 제기하면 정식소송으로 진행하 여야 하나, 보증금을 받은 사실이 없다면 거의 처리된다.

④ 강제집행, 경매신청하기

판결문이 나오면 강제경매를 신청하면 된다. 각종 세금과 예탁금 등의 비용 이 발생하지만 강제경매가 등기되고 매각결정이 되기까지 6개월~1년의 기간 이 소요되지만 임대인도 재산권 침해가 상당하므로 원만히 해결되는 경우도 있다.

여기까지 법률전문가의 도움없이 나홀로 충분히 할 수 있는 일이다. 자신의 권리방어는 누구도 자신처럼 대신해 줄 수 없음을 명심하고, 철저하고 꼼꼼하게 사전예방조치를 다하고 그럼에도 분쟁이 발생하면, 침착한 사후대응절차를 잘 기억하자.

청암대학교 부동산자산관리과 학과장 김문성 교수 (연구실 061.740.7280)