지역부동산 시장의 미래 (2) - "아파트 시장가격의 회귀현상"

김교수의 모두의 부동산

지역부동산 시장의 미래 (2) - "아파트 시장가격의 회귀현상"

우리 지역 아파트 가격 하락 소식에 마음이 불편한 사람이 한둘이 아니다. 이번 주 서울 아파트 매매수급지수가 105포인트를 기록했다. 2년 전 80 이하의 수치를 기록하며 최악의 주택 거래 절벽에서 상당히 반등했다고 볼 수 있다. (매매수급지수가 기준선인 '100'보다 낮을수록 시장에 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 것을 의미한다.) 지수가 상승한다는 것은 물건보다 수요가 많다는 것을 의미하지만, 중요한 건 우리 지역, 즉 지방의 사정이다. 하락 폭은 다소 둔화되었지만, 매매수급지수는 꾸준히 하락세를 보이고 있다.

전세 상황은 어떠한가? 전세수급지수는 상승 중이지만 매매가 동반 상승으로 이어지지는 않는다. 7월 여수, 순천, 광양의 전세 거래량은 각각 294, 181, 116건(매매, 전세, 월세 순)으로, 오히려 2년 전인 2022년 7월 대비 343, 353, 154건에 비해 상황이 낫다고 볼 수 없다. 우리 지역의 부동산 실물은 서울과 다르고, 전국 평균과도 다르다.

크게 영향을 주는 요인은 세 가지 정도로 볼 수 있다. 첫째가 외부 투기 세력의 흐름이고, 둘째가 신규 공급 물량과 기존 미분양 소진율이다. 셋째는 지자체의 생산적이고 획기적인 부동산 관련 정책이다. 지금은 모든 통계적 평균 지표가 잠잠하다.

필자의 생각은 이렇다. 집값의 저점과 탑을 예측하기란 매우 어렵다. 하지만 전통적 방법인 과거의 주기 변동률로 판단해서는 안 된다는 것은 분명하다. 그동안의 비과학적 상승 일로의 버블이 정제되고 있는 시기인 것이다. 다시 말해, 원래의 정상적인 가격으로 복귀하고 있다고 판단된다. 사실, 대한민국에서 30년을 미친듯이 일하고 절약하여 돈을 모아도 빚 없이 집을 살 수 없는 상황은 대단히 잘못된 것이다.

주택은 무엇보다도 거주 목적이 제1의 가치를 지니고 있어야 한다. 그럼에도 불구하고, 2년마다 새 모델이 나오면 구경하고 매입하며, 잘 팔아야 하므로 처음부터 중고 시장에서 가격이 적정히 유지될 만한 물건을 고르는 게 중요해진 제2의 상품으로서 가치가 만연해진 세상이다. 즉, 부득이한 사정으로 처분하는 것이 아닌, 어차피 처분을 염두에 두고 구매하는 단순한 물건이 되어버린 것이다.

집은 가족 관계의 시작이자 인간의 대부분의 자아가 형성되는 중요한 공간이지만, 우리 아이들은 몇 평에 사는지, 현재 시세가 얼마인지 정도는 이미 알게 되었고, 부모들의 재테크 일환으로 2년마다 이사를 가는 것이 당연한 부의 사다리 경제관념으로 인식한다.

외국의 경우 대부분의 시민이 자신이 사는 집을 부동산 재테크 관점으로 보지 않으며, 거주하는 집의 시세에 관심이 없다. 부동산 가격이란 것도 처분 시점에만 알면 되는 정보이지, 주식처럼 수시로 체크해야 하는 대상이 아닌 것이다. 우리도 이제 부동산, 특히 집에 대한, 좀 더 노골적으로 말하자면 황금알을 낳는 거위가 수명이 다하고 있음을 인식하고, 아파트로 부를 축적하는 집단최면 상태를 재조명해야 할 시기가 온 것이다.

불확실한 부동산 시장의 안정화는 국가와 정부, 특정 기관이 해결해 줄 수 없다. 특히 인구 소멸이 확실시되는 전남 지역은 고유한 부동산 시장의 기조를 지자체와 시민이 스스로 구축해야 한다. 정답은 없겠으나 매수자와 매도자 모두가 만족하는 거래시장을 구축하기 위한 본격적인 노력이 필요하다.

청암대 김문성 교수