이것만 알면 안 속는다! 원룸 계약의 필수 체크리스트

김문성 교수

2024-11-24 - 5분 걸림

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김교수의 모두의 부동산

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부동산에 관한 기존의 상식을 재조명해 보자
오늘날 자신의 부동산을 완전히 소유할 수 있는가?

간단하지 않은 원룸계약

대학생, 사회초년생의 대부분 첫 거주공간, 원룸의 시작은 계약서를 작성하는 것부터 비롯된다. 그런데 수많은 세입자를 통해 경험과 노하우가 축적된 집주인과의 계약은 이미 대등한 당사자 관계가 아니다.

쉽게 계약서를 작성하면 원룸에 살면서 발생하는 크고 작은 일, 계약기간 끝나고 원래 보증금을 회수하는 일 등 모든 상황에 대하여 사전에 협의되지 않으면 다툼의 소지가 있는 법률문제이므로 단순히 전입신고를 통한 대항력 확보나 경매에서 보증금순위를 위한 확정일자 말고도 세입자를 위한 보호장치는 필요하다.

반드시 계약 전에 확인해야 할 사항과 계약종료 후 발생하는 문제에 대한 대응법을 알아보도록 하자

계약 전 확인사항

① 원룸에 설정된 채무(체납) 액과 현보증금 총액을 체크하자

부동산사무소 이용 시 - 공인중개사 설명의무 활용, 확인설명서 내용기재 요구

집주인과 직접거래 시 - 부동산 등기부 등본 열람 (핸드폰 700원 결제)하여 체크

선순위 임차인 보증금 및 납세 정보제공 요청

※ 부동산 등기부 등본 열람하여 ‘을구’의 살아있는 담보등기 꼭 확인

② 임대보증금 보증보험제도를 활용하자.

집주인이 주택임대사업자(지자체 임대주택등록+세무서 사업자등록)라면 보증 보험가입은 의무사항으로 되어 있다. 집주인이 보험가입자면 보험신청을 요청하면 되는데 보증료는 주인과 세입자가 통상 75:25 비율로 부담한다. 다만, 원룸가격의 60%가 넘는 대출이 있거나, 보증금과 대출액의 합이 원룸가격의 60%가 넘어도 보증보험 가입이 안되니 이런 경우라면 보증금을 소액으로 정 해야 한다.

세입자가 개인적으로 드는 보험은 ‘임대보증금 보증보험’이 아닌 ‘반환보증보 험’으로 통상 보증료는 세입자가 부담한다. 한편 세입자가 보험을 신청하기 위해선 임대차 계약서, 임대인의 신원확인 등의 절차로 시간이 걸리므로 계약 서 작성 후 보험처리 유무에 따라 계약효력을 인정하는 특약을 기재해야 한다.

③ 집주인과 소유자의 동일여부 체크하자

등기부(갑구)상 최종소유권자 이름과 임대인의 신분증 직접 확인하고, 만일 대 리인인 경우에는 위임장을 반드시 확인해야 한다. 이때, 소유자와 직접 전화 통화로 확인하고 이를 계약서에 기록하는 것이 좋다.

④ 계약종료 시 원상회복 범위에 대한 사항을 입주 전에 체크하자

원룸 가전 및 집기류, 벽지장판 욕실수전, 창문 방충망, 문손잡이, 전등과 스 위치 현상태, 입주 전 청소상태 등 전반적인 상태를 점검한 뒤 이를 사진 또는 영상촬영하여 저장한다. 이는 추후 계약종료 시 손망실 및 청소상태에 관한 입 증자료로 사용할 수 있다.

특히 누수나 장롱뒤 벽지 등의 곰팡이 흔적 등을 유심히 보아야 한다. 새로 부분만 도배가 된 곳이 있다면 경위를 설명 듣는 것이 좋다.

⑤ 계약기간을 명확히 체크한다.

상당수 임대인은 원룸은 통상 1년으로 정하 지만, 1년으로 계약해도 1년 더 연장하여 최소 2년까지 보장되므로 본인이 2년의 기간이 필요하다고 해서 처음부터 2년으로 약정할 필요는 없다.

⑥ 기타 특약 사항들

전입신고 – 집주인이 바뀌거나 경매 시 보호받기 위한 안전장치 (주민센터)

전세자금 대출 - 협의필요, 집주인에게 사전 미고지시 계약파기 위험

애완동물 – 세입자의 중대한 의무위반 해당 시 계약파기 위험

전등 및 가전 비품 고장 시 수리부담 – 수명 or 과실 경우 구체적 명시